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商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　考虑到投资收益率与流通性的负相关关系，商务地产投资收益率将逐步下降，在2008年之后，甚至有大幅度下降的可能。
　　而租金维持着温和上涨的趋势，这主要是因为生产性服务业的不断成长所推动的。
　　考虑到产业升级和以金融业为代表的服务业的对外开放正在加速，租金上涨将是一个长期的趋势。
　　投资收益率下降，租金上涨趋势不改，价格的上涨自然比租金更为强劲。这也是分析商务地产市场资产重估的逻辑所在。
　　商务地产资产重估的空间极大。根据我们的敏感性测试例证，北京写字楼价格保持每年15%-20%的增长率，是完全可以预期的。而人民币升值，将为之提供额外动力。
　　公司篇
　　9.新会计准则弱化PE估值有效性
　　新会计准则的实施，较大的增加了商务地产类公司EPS的弹性空间，原因在于新会计准则引入了投资性房地产这一概念，而商务地产类公司自持物业的比例又较大，其计量模式的变化能较大的影响到EPS，从而使得EPS不能全面反映公司的经营情况。
　　具体而言，投资性房地产的初始计量按成本进行，后续计量通常采用成本模式；但是，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量。
　　公允价值模式下的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益，这就为EPS提供了较大的弹性空间。当然，转为公允价值模式后，公司实际的经营现金流并未发生变化，但又产生额外的所得税(若交易行为尚未真实发生，只作为"递延税项"处理)。
　　10. PE结合P/RNAVPS
　　对于房地产企业而言，土地储备将在未来产生收益，而按照会计准则，土地储备只按帐面成本记入存货，当下的财务报表不能真实反映土地储备的潜在价值。净现值方法模拟土地储备在未来开发建设前后的现金流，对其预期净利润进行折现，能较为全面的反映公司的真实价值。
　　对于房地产上市公司而言，PE结合RNAV估值，为最通用的方法。RNAVPS越高，未来利润成长空间越大；P/RNAVPS越低，股价越被严重低估。若PE与P/RNAVPS(股价与每股净现值之比)同时低于同类公司，自然是最好的投资选择。其中，金融街1和金融街2分别代表考虑西扩前后的P/RNAVPS。需要强调的是，在此我们并未考虑公允价值因素对EPS的影响。另外，我们在此也并未考虑商务地产资产重估对PE及P/RNAVPS的极大影响。
　　由上图可以看出，金融街2008年的PE为39倍，其它商务地产类公司2008年平均的PE已经接近70倍，商务地产行业整体的市盈率已经非常高昂；虽然新会计准则对PE估值的有效性有所弱化，但很显然，PE还是极其重要的估值指标。当然，如果P/RNAVPS较低，可以给予稍高的PE。
　　在强势大市没有发生根本变化的前提下，商务地产类公司的PE可参照美国REITs市场的40倍PE的估值水平。其中，美国写字楼类REIT平均的PE值，在2005年、2006年分别为35.9倍、36.6倍；美国酒店类REIT平均的PE值，在2005年、2006年分别为42.0倍、33.5倍；美国商业地产类REIT平均的PE值，在2005年、2006年分别为33.0倍、47.9倍。
　　考虑到商务地产类公司整体的P/RNAVPS相对较低，而极大的资产重估空间将大幅度降低P/RNAVPS，我们暂维持对商务地产行业"增持"的投资评级；但需要强调的是，我们认为，2008年50倍的PE是估值的上限。
　　11.选择标准：资源兼具能力，销售优于持有
　　如上所述，在即将到来的商务地产重估过程中，价格的上涨空间远远高于租金的上涨空间。很显然，在资产重估的高峰阶段，即投资收益率较低的期间，选择出售物业要远远优于持有经营。而日益改善的流通性，特别是REITs等金融工具的推广，将为相关公司快速变现提供极大可能。
　　既然在未来销售优于持有，在资产重估的高峰到来前，拥有充足的商务地产项目储备就成为关键。而我国的商务地产开发，与城市整体发展密切相关，相关规划主要由地方政府主管部门进行，并以大规模的整体开发经营为特点。因而，大规模开发经营商务地产的经验与成果，以及相关的资源，就尤为重要。与其它公司相比，金融街的优势异常明显，能与之相比较的，只有少数如陆家嘴等公司。