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商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　如上所述，北京商务地产整体市场，将因基础设施改善等原因，而获得长期的利好。
　　*对零售业的短期刺激，最直接的是旅游业增长所带来的零售支出的增加。亚特兰大1996年的零售业规模达到20亿美元，是平均水平的两倍。同样，据澳大利亚统计局估计，2000年9月悉尼*期间，零售业增长了9500万美元。*对悉尼的零售市场产生的影响主要包括：大部分销售增长集中于中央商务区和*场馆临近地区，其它地区保持不变或者有所下降。
　　在所有城市中，*对主办城市的零售市场的长期影响可能最低。当然，巴塞罗那是个例外，该市1990-1995年间零售总额增长了20%，但*并未刺激商业地产的大量开发。
　　零售业虽然受短期刺激，但因为商业地产租约较长，租金的弹性空间极小，因此奥运对商业地产的短期刺激有限。至于写字楼市场，奥运对其短期刺激显然极小。
　　7.价格，更强劲的上涨
　　7.1价格上涨空间极大
　　如上所述，流通性指数与投资收益率呈负相关关系。而我国商务地产的流通性逐步改善，在2008年之后，甚至有大幅度提高的可能。因此，商务地产投资收益率将逐步下降，在2008年之后，甚至有大幅度下降的可能。考虑到生产性服务业的成长，租金上涨趋势明显。
　　那么商务地产的价格，很明显上涨空间极大，将远远超越租金的上涨空间。截至2007年第三季度，北京高端写字楼平均售价达到了22865元／平方米，上海则为27239元／平方米。
　　商务地产资产重估的空间，首先取决于重估结束后未来投资收益率的稳定值；其次，取决于重估的时间长度和租金的年度复合增长率。我们以北京写字楼市场为例，进行敏感性测试，以估计未来价格可能的增长率。
　　如上所述，香港、东京、纽约、多伦多、伦敦、巴黎六大城市2006年平均的投资收益率为4.65%；而曾经历过较强资产重估的日本和中国香港，其2007年写字楼市场的投资收益率都只有3.2%左右。因此，假设北京写字楼市场投资收益率的稳定值在4%到5%之间。
　　至于重估的时间长度，我们假设在4年到8年之间。而租金的年度名义复合增长率，假设在2%到6%之间。敏感性测试结果如下：
　　由上表可以看出，未来价格可能的增长率在10.9%到32.5%之间；考虑到因人民币升值而导致的流动性过剩问题，我们认为，未来价格15%-20%的年度增长率是完全可以预期的。
　　7.2人民币升值助力价格上涨
　　关于人民币升值，因为牵涉到的宏观经济因素过于庞杂，我们只知道它的起点，却无法猜测它的终点。至于升值对于商务地产的影响，定性的分析如下：
　　首先，人民币升值导致流动性过剩，相比固定汇率条件下，这会导致名义租金有更高的增长率。我们知道，在商务地产资产重估条件下，租金的增长率更高，其价格增长率自然更高。
　　其次，很显然，人民币继续升值，国际资本投资以商务地产为主的中国房地产领域，可获取远高于全球其它国家的投资收益率，而在资产重估阶段，商务地产价差又异常惊人。另外，在未来出售后，还可赚取人民币升值前后的汇值价差。这三重收益，足以解释全球资本为何如此热衷于中国房地产领域，也足以让其在购买时接受较高的价格。
　　因为相关因素太多，我们并不打算对此进行量化的测算。我们只想强调的是，不考虑人民币升值因素，未来价格都可以保持15%-20%的年度增长率；如果考虑人民币升值，商务地产价格保持更高的增速，应该是完全可以预期的。
　　8.结论：商务地产，更强的资产重估
　　首先，在我国商务地产的二级市场，供不应求较为明显；对人均实际GDP与写字楼市场规模之间关系的实证分析表明，我国商务地产的发展空间极大。
　　其次，我国商务地产市场的投资收益率远远高于全球其它国家，也远远高于我国住宅市场。如此高的投资收益率，为资产重估提供了足够空间。
　　更重要的是，我们以全球50个国家65个城市的写字楼市场为样本，论证了投资收益率与流通性指数的负相关关系。流通性越高，投资收益率越低，这是一个常态。流通性逐步提高，在2008年之后，甚至有大幅度提高的可能。全球资本以中国房地产市场为投资标的、国内机构投资者的兴起、REITs等金融工具的推广、管制的逐步放松，将推动商务地产市场的流通性逐步提高；而在2008年，保险资金直接投资房地产领域的政策将明朗、中国大陆极有可能设立REITs市场，这两点将大幅度提高商务地产市场的流通性。