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商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　在1997年亚洲金融危机之后，租金水平直线下降，直至2000年才开始逐步复苏。
　　在此之后，租金水平稳步回升，持续至今。
　　我们认为，究其根源，在于因产业升级推动的我国生产性服务业的不断成长，导致对于商务地产的需求旺盛；另外，考虑到我国基本履行完成加入WTO的相关承诺，以金融业为代表的对外开放日趋加速，外资服务业加速进入中国，也为租金的上涨提供了额外动力。
　　6.2与生产性服务业共成长
　　一般而言，以写字楼、酒店、商场等为主的商务地产，其成长空间取决于生产性服务业的发展。众所周知，住宅的最终需求，主要为居民的自用需求(住宅投资需求的目的为买进后卖出获利，最终也需要相应的自用需求来承接)，其程度大小的判断参数为居民的购买力。而商务地产的最终需求，则主要为租赁需求。
　　至于具体子行业最终需求的不同，则各有区别，判断标准相应也有所不同：对于写字楼市场而言，最终需求为企业的办公需求，最佳的判断参数为生产性服务业(如金融、法律、咨询、财务等行业)的发展；商场的最终需求为批发零售类企业的租赁需求(高端商场的最终需求，可具体为奢侈品专卖店等的租赁需求)，最佳的判断参数为批发零售类企业的发展；酒店的需求则较为复杂，个人旅游、商务出差、会议等皆在其列，考虑到旅游者的住宿需求占酒店总需求比重最大，最佳的判断参数应为旅游业的发展。
　　在商务地产聚集区域，写字楼是其核心，满足办公需求；而酒店、商场等，为辅助性物业，满足住宿、购物、休闲娱乐等衍生需求。对于商务地产类公司而言，生产性服务业的发展(特别是生产性服务业就业人数的变化)，成为决定其项目市场前景的关键。
　　自改革开放以来，中国的经济结构，主要表现为第三产业对第一产业的替代；在就业结构上，这一替代效应表现的更为明显。但就全国而言，第三产业就业人数比重仍不足40%，远低于发达国家70%以上的水平，为商务地产类公司，提供了长足的发展空间。
　　6.2.1产业升级
　　我们认为，产业升级是生产性服务业不断成长的内在动力。
　　我们可以比较中国与孟加拉两国1992-2006年间对美出口产品种类的变化。研究过去15年间，中国和孟加拉国出口到美国的产品种类，可以发现，两国的出口产品种类都翻了一番。然而，孟加拉国的所谓"新"种类中有不少和原有种类相似，并且几乎所有新增种类都属于纺织品门类。与之相反，中国的新品种则属于新的门类和分支。由此可见，中国的产业升级还是异常惊人的。产业升级带来的必然结果，就是与之配套的生产性服务业的不断成长。
　　6.2.2履行WTO承诺，对外开放加速
　　我们认为，随着我国加入WTO承诺的逐步履行，如银行、证券、保险等行业的承诺已在2006年底基本如期完成。以金融业为代表的生产性服务业的对外开放程度大幅度提升，外资进入我国的进程急剧加速。
　　可以预见，在我国生产性服务业基本履行WTO承诺之后，外资进入我国的将继续加速，从而为高端商务地产的发展提供巨大的需求。
　　6.3唯一的奥运
　　2008年这唯一的奥运，引发了市场无数的想象。关于奥运对北京市商务地产的影响，我们的主要结论如下：
　　就长期而言，奥运产生的影响包括：城市改造，奥运村的建设，基础设施的改善，因绿色奥运带来的环境保护，旅游业和会议市场的提高。商务地产市场整体将因为以上因素，获得长期发展的推动力。而因奥运前对相关建设的控制，北京的商务地产供应将有所下降，这也是推动北京市商务地产租金上涨的动力之一。
　　就短期而言，酒店市场所受刺激最大，商业地产次之，对写字楼的刺激最弱。租约的长短，决定了租金的弹性空间。
　　酒店租金在奥运举办前后短期将大幅度上涨。至于商业地产，虽然批发零售业将受到较大刺激，但因为商业地产租约一般都较长，租金在奥运前后很难大幅度增长。写字楼同样如此，租金短期大幅度提升的可能性很小。