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商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　虽然171号文件对外资投资中国房地产有所限制，但国际资本的热情依然不减。2007年1月-11月间外资的投资额，仍然比2006年全年增长了36.7%。
　　截至2007年11月，我国保险机构的资产总额达到2.89万亿元，而可投资资产至少可以达到2.17万亿元，按照5%的比例，可投资于房地产领域的资金将达到1086亿元，规模极其可观
　　另外，关于保险资金直接投资房地产领域的政策虽尚未正式放开，但部分保险机构已曲线进入房地产领域。2006年的北京写字楼市场，内资资金已经占到总销售额的47%，而中国人寿、泰康保险、中意保险、太平人寿等保险机构均在其列。
　　4.3 2008年，中国REITs元年？
　　关于REITs，我们已经在《前景可期，高端无忧--2007年商务地产深度研究报告》中做过详细论述。在此，我们强调以下几点：
　　4.3.1销售持有两相宜，改善流通性利器
　　对于商务地产类公司而言，REITs将为其在物业竣工后选择销售或者持有，有了更为弹性的选择，并极大的改善商务地产的流通性。
　　对于开发后选择销售的公司而言，目前国内商务地产的销售市场尚欠发达，REITs市场将为其提供一个快速回收投资的渠道。对物业持有类公司而言，虽然会有稳定的收益，但投资回收期很长，难以持续不断的增加持有物业；不断将前期项目的投入部分变现，就能很好的解决这一问题。
　　4.3.2拓宽投资者范围
　　商务地产单笔交易金额极大，中小投资者很难直接投资，而REIT的出现，为其提供了合适的投资途径。作为专注于房地产领域的类资产证券化产品，REIT可为中小投资者提供多样化的物业投资组合，具有标准化、流动性强、收益稳定等诸多优点。
　　(1)稳定的收入。按照FTSE NAREIT REITs指数及FTSE NAREIT Equity显示，在1987-2006年间，美国所有REIT的平均收益为12.47%，而权益型REIT的平均收益为14.08%，与众多证券指数表现基本持平。至于波动性方面，REIT表现突出，比多数证券指数更为稳定。
　　(2)较低的风险。REITs兼有信托与基金的特点，REITs持有人作为信托人，将基金份额托付给信托公司等受托人，而资产管理公司则负责管理REITs所持有的物业。通用的以SPV(特定目的载体)购买物业资产组合是一种真实销售，在法律上不再与发起人的信用相联系，是一种有限或无追索权的销售活动。实现了破产隔离，即REITs在发起人破产时不作为清算资产，从而有效的保护了投资者的利益。
　　4.3.3赴中国香港、新加坡发行REITs的大门已经敞开
　　开发商将所持内地物业在中国香港、新加坡发行REITs已经成为现实。成功案例如香港的越秀REIT、新加坡的CRCT(凯德中国商业信托投资基金)、香港的RREEF(睿富中国商业房地产信托投资基金)。
　　作为内地物业赴港发行REITs的先行者，越秀REIT在2005年12月份成功募集约17.93亿港元，再加上12.87亿港元的贷款，发起人越秀投资一次性变现约30.8亿港元。
　　171号文件出台后，离岸直接购买并持有国内物业的方式已被禁止；外资如欲投资国内物业，必须在国内设立公司，并借此间接控制国内物业。而凯德中国商业房地产信托投资基金(CRCT)的设立，正是通过这一方式合法规避了171号文件。
　　4.3.4 2008年，中国REITs元年？
　　最后，2008年中国大陆极有可能创立REITs市场。这将成为中国房地产领域的标志性事件，而商务地产市场的流通性有望借此得到根本改善。
　　此前，上海证券交易所相关人士表示，关于REITs的基础研究已经基本结束，现已进入产品设计阶段。在2008年下半年或晚些时候，REITs有望于在上海证券交易所上市。
　　随着内地房地产上市公司对REIT认识的逐渐深入，不排除未来将所持物业发行REIT的可能，尤其是自持物业较多的相关企业，如北辰实业、中国国贸、金融街等。
　　4.4管制逐步放松
　　房地产领域管制的放松，是一个长期的趋势。而在2008年，有以下几点值得关注：