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商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　2.最后的价值洼地
　　与极其广阔的发展空间相对应的，是中国大陆商务地产投资收益率的居高不下。其中，投资收益率为年度租金与售价之比。
　　2.1投资收益率位居全球前列
　　以写字楼市场为例，自1998年以来，北京、上海等地的投资收益率一直保持在极高的10%左右。
　　上图表达的是全球各个写字楼市场投资收益率绝对值的差别，若考虑无风险收益的存在，则能更为全面的反映各大城市写字楼市场对于资本的吸引力。我们以全球主要城市写字楼投资收益率与十年期国债利率之差为标准，来衡量全球各大城市写字楼市场的吸引力。由下图可以看出，2007年中，北京、上海两地的数值高达500BP左右，远远超越全球其它城市写字楼市场的数值。
　　2.2投资收益率远超住宅
　　众所周知，关于我国住宅价格与租金的具体数据，因为种种原因，难以准确、全面的获得。为了较为准确的比较商务地产与住宅投资收益率的差别，我们以北京、天津、上海、南京、广州、深圳六大城市120个大型住宅社区为样本，以其价格与租金来计算住宅的投资收益率。根据样本得出的数据，基本符合我们对此的经验判断，住宅的投资收益率为3%左右。
　　中国大陆写字楼市场2007年的投资收益率高达9.85%，全球六大城市写字楼市场2006年平均的投资收益率为4.65%，中国大陆住宅市场2007年的投资收益率仅为3%左右。如此差距，足以证明：中国大陆商务地产市场已经是被严重低估的价值洼地。
　　3.流通性与投资收益率负相关
　　我国北京、上海等城市写字楼市场投资收益率如此高昂，其根本原因，我们认为是我国大陆写字楼市场的流通性远低于国际市场；与住宅相比，同样如此。
　　至于如何衡量写字楼市场的流通性，我们采用国际通行的标准，即所谓的流通性指数(transparency index，其数值介于0至100之间，该值越高，流通性越强)加以表达。
　　具体而言，流通性包括以下三个方面：
　　(1)市场进入门槛。首先，高档商务地产基本是整栋交易，对买方的资金规模有一定要求；其次是相关政策，如是否有市场准入的相关规定。
　　(2)市场活跃程度。一个活跃的市场，合格的买方和卖方的数量较为充足，可以保证进入和退出能及时进行，并有效的降低交易成本。
　　(3)相关金融工具的发展。商务地产投资回收期较长，若相关金融工具(如REITs市场)的发展较为成熟，则能较好的解决这一难题。
　　我们选取全球50个国家和地区的75个主要城市的写字楼市场作为样本，分析了其流通性指数与投资收益率的关系，结果如下图所示：
　　可以看出，流通性指数与投资收益率呈负相关关系，流通性指数越高，市场的流通性越强，则投资收益率越低。其实，投资收益率较高，也可看做对流通性较低的补偿。
　　中国商务地产市场的流通性不强，主要原因有以下几点：
　　(1)我国商务地产的租赁市场较为发达，但销售市场尚欠发达，其根本原因在于国内机构投资者较为缺乏。
　　(2)市场进入门槛较高。少数资本雄厚的国内机构投资者，如保险资金，之前进入房地产领域尚存在一定障碍。
　　(3)相关金融工具较为缺乏。赴中国香港、新加坡等地发行REITs的大门已经敞开，但开发商对此的认识有待深入；中国大陆尚未设立REITs市场。
　　4.资本全球化改善流通性
　　商务地产一直是全球资本配置的重要标的；近年来，跨区域的交易日趋频繁。随着我国对外开放的深入，特别是人民币升值趋势日益明显，中国大陆的商务地产市场已经成为全球资本配置的重要标的。
　　4.1中国商务地产，全球资本盛宴
　　国际资本进入中国房地产市场，其主要目标为一线城市的高端商务地产。外资投资中国房地产市场，具体可以分为三个阶段：
　　2000-2004年间，外资主要是直接从事房地产开发为主；2004-2006年间，外资主要是直接收购整栋物业，标的主要是高端商务地产；2006年以来，外资投资中国房地产领域的方式，趋于多元化，形成了整栋收购+房地产开发的复合模式。