
网站地图	收藏本站

首页>>股票知识>>股票证券新闻>>正文

商务地产/啤酒行业/煤炭行业/钢铁行业

　　商务地产资产重估的空间极大。根据我们的敏感性测试例证，北京写字楼价格保持每年15%-20%的增长率，是完全可以预期的。而人民币升值，将为之提供额外动力。
　　对于房地产上市公司而言，PE结合RNAV估值，为最通用的方法。RNAVPS越高，未来利润成长空间越大；P/RNAVPS越低，股价越被严重低估。若PE与P/RNAVPS(股价与每股净现值之比)同时低于同类公司，自然是最好的投资选择。
　　金融街2008年的PE为39倍，其它商务地产类公司2008年平均的PE已经接近70倍，商务地产行业整体的市盈率已经非常高昂。在强势大市没有发生根本变化的前提下，商务地产类公司的PE可参照美国REITs市场的40倍PE的估值水平。
　　考虑到商务地产类公司整体的P/RNAVPS相对较低，而极大的资产重估空间将大幅度降低P/RNAVPS，我们继续维持商务地产行业"增持"的投资评级；但需要强调的是，我们认为，2008年50倍的PE是估值的上限。
　　金融街2007-2009年摊薄前EPS分别为0.71元、1.03元、1.62元，摊薄后EPS分别为0.71元、0.81元和1.27元。目前PE为39倍，考虑到在商务地产公司中，公司不仅PE最低，P/RNAVPS也是极低的1.32倍，而西扩和商务地产极大的资产重估空间，将大幅度降低公司的P/RNAVPS，我们维持对公司"买入"的投资评级。6个月内目标价36.45元，1年内目标价50.80元。
　　行业篇
　　1.景气依旧，空间无限
　　1.1行业景气依旧，整体供不应求
　　中国的商务地产，起步于1990年代，加速于2000年之后。从2000年至2006年，我国商务地产的投资额从840亿元增加到3269亿元；而销售额也毫不逊色，从2000年的579亿元上升至2006年的3207亿元。在这七年间，投资额与销售额的复合增长率分别高达25.40%和33.03%。
　　需要强调的是，与住宅竣工后一般会选择销售不同，商务地产竣工后，开发商选择自持并经营的比重较高。因为统计数据的缺乏，难以判断自持物业的具体比例，但根据行业经验，我们认为，一般在40%-70%之间。
　　基于审慎原则，假设自持物业的比例为50%，则我国商务地产竣工面积与销售面积之比为2时，可以视为当期供求平衡的临界点。在2000-2006年间销售面积的复合增长率高达21.89%，基于审慎原则，我们假设未来增速为15%；另外，假设商务地产的平均建设周期为2.5年。由以上两点假设可以得出，新开工面积与销售面积之比为2.84时，可以视为未来供求平衡的临界点。
　　自2006年以来，从商务地产的竣工面积与销售面积之比看，一直是供不应求；而从新开工面积与销售面积之比看，未来两到三年仍将是供不应求的局面。
　　以最为重要的写字楼市场为例，在2000-2006年间，其投资额、销售额的复合增长率，分别为21.11%、33.46%。竣工面积与销售面积之比从2000年的2.23下降到2007年前11个月的0.74，而新开工面积与销售面积之比从2000年的2.21下降到2007年前11个月的1.67。如上所述，两者之值分别为2和2.84时，分别代表当期供求平衡临界点和未来供求平衡临界点。从竣工面积与销售面积之比看，供不应求较为严重；而从新开工面积与销售面积之比看，未来两至三年内，这一局面将略有改善，但仍是供不应求。
　　1.2成长空间的国际比较
　　为衡量商务地产具体的成长空间，我们选取全球50个国家和地区的75个主要城市的写字楼市场作为样本，以分析在不同的经济发展阶段下，相应写字楼市场的具体规模。
　　在此，我们以实际人均GDP来区别不同的经济发展阶段。分析结果如下：
　　(1)就全体样本而言，实际人均GDP与人均写字楼规模(每十万人平均拥有的写字楼规模)呈现明显的正相关关系。某个国家或地区的实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人。
　　(5)概而言之，分析表明，实际人均GDP越高，人均的写字楼规模就越大。根据联合国的数据，截至2007年中，我国实际人均GDP为2310美元，为发展中国家，而商务地产尚处发展阶段。对于人口绝对规模仍不断扩大的我国而言，随着实际人均GDP的不断提高，写字楼的市场规模将不断扩大，且呈加速扩大的趋势。