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房地产：行业加速洗牌一线蓝筹强者恒强

　投资要点：
　　一线城市在五月份回暖势头明显，成交活跃，价格企稳。北京、上海、深圳住宅成交量比4月份有较大幅度增长，成交均价趋于稳定；南京、苏州、杭州5月份成交量好于前几月。
　　未来住宅供给增长趋缓，供求矛盾是行业稳健成长的基础。全国土地开发面积增长缓慢，一线城市土地开发面积和购置面积规模与增速均呈现下降趋势。长期来看，城市住宅土地供应严重不足。银根紧缩将导致未来6-12个月供应量下降，CPI持续高位坚挺房价，房价仍有上涨空间，刚性需求开始推动行业走出低谷，开始新一轮的发展和成长。
　　银根紧缩背景下，行业加速洗牌，拥有6大优势的公司将获得超常发展。一批拥有资源、区位、品牌、品质、规模与财力等6大优势的蓝筹优势公司将在本轮行业洗牌中保持竞争优势、做大做强。行业将在更为理性健康的轨道上开始新一轮的发展和成长。
　　股市已充分反映目前市场对悲观情绪、通胀与经济预期，蓝筹优势公司的价值回归向我们走来。当前行业08年PE13倍，一线蓝筹08年PE10倍，估值水平大幅下降，泛海、招商、保利折价交易严重，投资价值凸现。万科、招商、保利、泛海等一线蓝筹投资最佳选择。二线蓝筹优势公司增长潜力依存，已获得宝贵融资机会的金融街、华发、华业、亿城等公司以及可能融资注资的环球、冠城、世茂等增长潜力大的公司值得期待。
　　风险提示：注意CPI持续高企，宏观调控难以缓解；融资不畅业绩释放放缓；行业调整时间延长、调整幅度超过预期等因素带来的风险。
　　1.一线城市回暖势头明显
　　五六月份通常为销售的旺季，从近期北京、上海、深圳三个城市的成交量来看，均比四月份有明显的增长，而成交均价趋于稳定，地理位置好的核心区域成交均价稳中趋涨。
　　1.1上海市场：调整幅度小，房市稳健，率先回暖
　　上海在2004年销售面积和销售金额创下前期高点，销售面积比2003年增长38%，销售金额增长59%，销售均价增长15%；2007年上海住宅市场销售面积和销售金额均高过2004年。2007年上海住宅销售面积比上年增长25%，销售金额增长47%，销售均价增长17%。上海住宅销售金额的增长主要是由销售面积的增长带来的，房价的增长速度相对稳定。
　　今年1-4月份，上海住宅销售面积同比下降15%，而销售金额基本与上年同期持平，上海市场的房价调整幅度相对较小。2008年4月，上海住宅销售面积和销售金额分别环比下降9.5%和8.7%。进入5月份，上海市场住宅销售量有明显放大，五月份销售面积环比增长约14%，销售额环比增长为20%左右。
　　2008年1-4月，上海住宅施工面积和竣工面积分别同比下降12%和14%；2008年4月，住宅施工面积比2007年4月下降2%，竣工面积下降43%，但竣工面积规模基本上与2006年4月持平。
　　从住宅成交均价来看，三月份以来，上海内环以内成交均价稳步上涨，四、五月份则保持稳定；内外环间房价以较小的幅度缓慢上涨；外环以外成交均价相对稳定。
　　从成交量来看，五月份住宅成交套数每周平均为4300套左右，高于四月份的3000套，成交活跃；但进入6月，日均成交套数有所下降。
　　五月份上海住宅可售量比四月份有进一步增长，但六月上旬可售套数和可售面积均有所下降。
　　总体来说，由于上海市场在2007年的房市繁荣中房价上涨的幅度要小于销售面积的上涨幅度，住宅销售金额的增长主要是由销售面积上升较快带来的，房价的增长相对稳健，因此08年以来经历的调整幅度也比较小，而五月份表现出的价格稳定、成交活跃的态势，印证了我们之前对上海市场的判断，上海将率先回暖。
　　1.2北京市场：成交量大幅回升，交易活跃，回暖势头强烈
　　北京在2005年住宅的施工面积、竣工面积和销售面积达到高点，05年后三项指标均下行，而在销售面积下降的情况下，2007年住宅的销售额却达到1846亿的规模，比2006年增长14%，与此同时销售均价首次突破一万元，04年之前仅为4700元左右。北京住宅销售面积的下降在一定程度上是由于住宅供应速度增长缓慢造成的，因为施工面积和竣工面积都呈现下降的趋势。进入2008年，1-4月北京市场住宅销售面积和销售额分别同比下降54%和38%，销售面积的下降幅度一直大于销售金额的下降幅度。2008年1-4月，住宅施工面积同比上升1%，竣工面积同比下降34%。

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