从高峰到低谷 地产牛市一去不复返

从高峰到低谷 地产牛市一去不复返

　　本轮房地产市场调整以来，地产指数屡创新低，加上购房者的观望情绪日益抬头，该板块是否真正面临"拐点"成为人们猜测与关注的中心。
　　而日前，央行和银监会联合下发 《关于金融促进节约集约用地的通知》，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。尽管年初已有此类规定出台，这次只不过是将其明确化，但对房地产市场透露出来的信号似乎并不积极。
　　毫无疑问，对今后的房地产上市公司而言，"资金"这一关键词会贯穿始终，今后许多行为都将围绕着 "现金流"与"销售"去展开。
　　亮丽中期业绩
　　亮丽的中期业绩属于 "过去时"，却难以掩盖行业调整的压力。
　　从总体上看，大多数房地产上市公司今年上半年业绩还算亮丽。
　　从半年报公布的数据来看，滨江集团中期业绩同比增幅最大，达到了惊人的18113.23%，其他一些一线企业，如保利地产、华发股份、万通地产等公司净利润也同比增长幅度分别达到272.18%、109.65%和287.3%；另外上实发展、绵世股份、绿景地产等公司中期净利润增幅也超过了500%，分别达到593.35%、552.43%和957.25%。
　　Wind资讯数据显示，2008年一季度，房地产上市公司的预收账款总额达900多亿元，这也在一定程度上为亮丽的中报业绩做好了铺垫。
　　不过值得注意的是，依然有10多家地产行业上市公司中期业绩亏损或大幅度下降。数据显示，其中深长城、中粮地产以及金融街等公司净利润同比分别降低了122.76%、62.37%和78.94%。
　　现金流普遍紧张
　　今年上半年，房地产市场的宏观调控力度进一步加大，开发商的日子越发难过，现金流紧张甚至为负的局面屡屡出现。业内人士认为，现金流紧张是目前房地产行业面临的共同问题，但不同区域、不同企业的紧张程度有所差异。
　　半年报显示，不少房地产企业资金的流动性明显收紧。今年上半年，保利地产每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元，去年同期则为-0.50元，同比上升达426%；莱茵置业每股经营活动产生的现金流量净额为0.001元，也明确传递出手头缺少"活钱"的迹象。
　　某些香港上市房地产企业也受困于流动不足，面临信用评级下调的风险。国际评级机构穆迪表示，世茂房地产的评级从Baa3下调为Ba1，展望为负面；沿海绿色家园的B1公司家族评级和B2外币高级无抵押债务评级维持也可能调低。
　　业内人士认为，现金流紧张是目前行业面临的共同问题。正如中原证券研究员魏博向记者所言，"资金紧张势必缩减开竣工，若干年后，供求关系或将发生变化。对地产商而言，销售量远比销售价重要！"
　　银河证券一份研究报告指出，在目前市况下，导致房企现金流紧张甚至出现负数的因素是多方面的，宏观调控未见松动，影响了购房者心理预期，成交量下降。同时，由于银行贷款受到更加严格的控制，部分房企归还银行借款后，并未实施后续贷款，导致其筹资活动净现金流量为负数。
　　万科A公司债获批体现龙头实力
　　报告期内公司业绩稳步增长，上半年公司营业收入和净利润分别为172.6亿元和20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.56%。该业绩基本符合或略低于预期，由于公司目前仍有286.4亿元未结算销售收入，2008全年业绩有一定保障。
　　万科在报告中提到，下半年要坚持"现金为王"的策略，增加销售力度。截止本报告期末，公司预收帐款265亿元，占负债总额的35%；公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。
　　国海证券研究员赵铎在接受记者接受采访时表示，当前房地产市场已形成系统性风险，对万科而言其未来的降价策略可能会越来越被动。关于59亿公司债获批，他表示，万科去年增发完成后就开始谋求发债，这对行业也有一定的引导作用。
　　苏宁环球 完成增发难度不小
　　苏宁环球半年报显示，2008年上半年公司实现营业收入20.27亿元，同比增长148.42%；实现净利润5.48亿元，同比增长460.82%。公司上半年业绩增长主要来源于房地产营业收入的增长和毛利率的提高。公司大盘开发模式，成本低增值大的优势开始逐步显现。