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港交所质询 2008内地开发商赴港上市计划大乱

　融资款难汇内地一语成谶
　　募集资金堆积香港而不能汇回内地投资开发，这个问题不仅让已在港挂牌的内地房地产公司备感头疼，更已波及那些正在谋求在港交所上市的内地地产企业。

　　1月3日，香港媒体报道称，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地遇到困难，这可能打乱内地开发商到香港上市的步伐。并称港交所正向申请上市的开发商询问，究竟是否可以将筹集到的资金汇回内地发展。估计可能对这些公司的上市进程有所影响。

　　传闻已引致港交所关注，1月4日，港交所发言人回应本报询问时称，"不会对个别报道进行评论。"

　　如果在香港所筹集的资金果真难以汇回内地的话，则意味着内地房地产商赴港上市失去意义，换言之，在A股上市受限和银行紧缩贷款的情况下，内地开发商的最后一条融资渠道也将遇阻。

　　"地产公司汇款往内地出现困难，这并不是传闻，而是确实已经发生的事。"4日，一业内资深人士告诉本报。

　　他表示，由于开发商在境外包括香港筹集的资金被视为外资，因此，在资金回归内地的时候，遇到一些监管限制。特别是在拍地时，在港上市的房地产商汇资金进内地所遇困难更大。

　　一个不可能任务

　　记者从一欧资地产基金获得的内部讨论材料了解到，在国内很多城市，外资竞买土地的程序一般是:先要到当地工商局进行项目公司预审，然后到土地中心报名，土地中心会提供保证金帐户，开发商可以直接从境外将外汇打到该帐户，然后可以参加竞拍。

　　一般而言，为拍地而成立的公司应该是叫房地产咨询公司或者开发公司，可以直接将公司外汇帐户上的外汇转到土地中心保证金帐户，并以保证金人民币数额的外汇形式存在。

　　如竞拍不成功，该笔外汇将退回原帐户，不予结汇。若竞拍成功，则原来的公司需要办理增加经营范围的手续，实际上将公司变成成交地块的项目公司，这同样要到商务部备案，然后才能办理结汇并交接地块。

　　前述材料显示，这种程序的设计实际上形成了一个Mission Impossible(不可能任务)，因为土地竞拍完成之后交付地款的时间越来越短，多为1-2个月，而成立外商房地产开发公司需要先向商务部门申请外商投资企业批准证书，并在此完成外管局"2007年130号文"新增的备案手续，接着是办理正式工商、税务登记手续，之后才可向外管局申请外汇额度，按照正常的程序，其中的审批时间必然比1-2月长，即项目公司未能在交纳地款期限内成立并从香港取得资金。

　　而在现今的国土合同中，对于交款迟延的违约惩罚非常重，违约付款就会被取消资格，不仅地拿不到，连上亿元的竞拍保证金也会被没收。

　　据消息人士透露，广州琶洲就有一块价值十几亿的地差点因此而被没收保证金。

　　"由于是130号文实施之后的第一宗土地出让，大家都没经验，我们很清楚竞得土地的外商想按时付款，我们是全力配合审批文件的上报的，但是竞得土地的外商还是搞得很狼狈，差点不能按时成立公司付款，最终是他们到北京做了大量的解释才及时给他们办下来。"一参与该地块审批上报的广州市政府人士表示。

　　"我们香港很多钱都进不来，很麻烦。虽然项目公司采用外资独资可以进多一点钱，但是现在都不敢用，如果没有及时拿下外商投资企业批准证书，完成手续，那没有人能负起(保证金被没收的)责任。"一在港上市的国资背景地产公司投资负责人表示。

　　他续称，"所以现在我们一般的操作是成立合资公司，并取得国土局的书面同意，在未及时成立的情况下先由内资公司垫付。这样虽然进来钱少些，但是可以规避大风险。"

　　前述地产业内人士表示，在筹集资金无法及时调度回内地投入开发的尴尬局面下，港交所重新审视非常自然，内地房地产股在港上市的意义变得非常暧昧。

　　尴尬局面的根源

　　对此，另一香港上市的中资地产公司前副总裁告诉本报，他个人认为，开发商的确面临这一困境。"这应该被理解为是国家的对策，国家一直在着力限制外资投资内地房地产市场，以防过热，但是前段时间很多房地产公司到香港上市时，有很多外资通过认购上市公司的股份，相当于把钱给了房地产开发商。"

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